知识卡片：中国房地产市场的中长期前景依然值得期待

一句话结论

基于城镇化、改善型需求和存量更新的测算，未来十年中国城镇住房总需求至少在75亿平方米，超过过去十年住房竣工总量，房地产市场的中长期前景不应被过度悲观地等同于日本“失去的三十年”。

事件概述或研究问题

本文是孙明春（腾讯集团高级经济顾问）为《转型中的中国房地产：政策、市场与商业模式》一书撰写的序言，写于2025年12月。该书由腾讯研究院与贝壳研究院联合课题组撰写，复旦大学出版社2026年9月出版。文章系统回顾了中国房地产市场过去20多年的争议与得失，分析了“房地产神话”终结的原因、当前困境，并展望中长期前景与破局之道。

方法/产品要点

• 需求测算框架：从三个维度估算未来十年住房需求——城镇化拉动需求（约30亿平方米）、收入增长带来的改善型需求（约20亿平方米）、存量住房更新需求（约25亿平方米，即便按正常水平的一半估算）。
• 数据工具创新：基于贝壳平台第一手交易数据构建二手房市场监测指标体系；编制“房地产政策松紧度指数”，量化评估各地各时段政策变化。
• 政策建议方向：全面取消限购等进一步放松措施；组建全国性住房收储与运营机构；支持农业转移人口在城镇购房；政策体系从“应对波动”转向“引导预期”。
• 全书12章结构：涵盖住房制度变迁、调控周期梳理、政策指数编制、历史贡献与影响、再平衡方案、国际比较（新加坡/英国/美国）、保租房REITs财务分析、租赁市场、居住服务业数字化、二手房监测、转型方向及未来展望。

主要结果或产业意义

• 供需形势根本转变：截至2020年，城镇居民人均住宅建筑面积达39平方米，比1998年房改前增加一倍多；住房拥有率70%以上（甚至有估算90%以上），城镇住房已摆脱供不应求局面。
• 下行对经济的拖累：2024年房地产业对实际GDP增长贡献为-0.3个百分点；房地产投资下滑通过上下游产业链冲击经济增长和就业。
• “房地产神话”终结的机制：过去“打压—刺激—再打压—再刺激”的政策循环导致房价越调越涨，开发商形成“高负债、高杠杆、高周转”模式；但2022年新一轮政策放松后，神话未再如期而至，根源在于供需关系已发生根本变化。
• 保租房REITs的关键发现：其成功主要源于极低的土地成本；若以市场价格收购过剩商品房用作保租房，收储项目很难实现财务可持续性，因此需要不以投资回报率最大化为目标的全国性收储机构。
• 转型方向：围绕“租与购”“开发与服务”“保障与商品”“增量与存量”“中央与地方”五大关系，推动行业从外延式发展转向内涵式发展，以“好房子+好服务”为核心。

为什么重要

房地产是中国居民家庭财富最重要的组成部分，也是国民经济的关键行业。当前市场已下行四年多，房价仍未止跌，市场参与者对中长期前景的预期发生转变。本文提供的需求测算框架和政策建议，为判断中国房地产是否将陷入长期衰退提供了不同于悲观看法的分析视角，也为政策制定者、行业从业者和学术研究者提供了参考工具。

局限与不确定性

• 需求测算基于假设条件（城镇化率增速、人均居住面积增幅、旧房更新比例等），实际结果取决于经济增速、政策力度和市场信心恢复程度。
• 作者立场为腾讯集团高级经济顾问，且该书由腾讯研究院与贝壳研究院联合课题组撰写，需注意其可能的立场偏向。
• 全国性住房收储与运营机构的具体运作机制、资金来源和财政可持续性有待进一步论证。
• 国际经验（新加坡、英国、美国）能否直接适用于中国国情，需结合制度差异具体分析。
• 书中提到的“房地产政策松紧度指数”和“二手房市场监测指标体系”的具体方法论和验证结果，有待核实。

可用于图书/PPT/简报的角度

1. “房地产神话”为何终结：从政策循环、开发商“三高模式”到供需根本转变的因果链条。
2. 未来十年75亿平方米需求测算：三个维度的拆解逻辑与关键假设。
3. 保租房REITs的土地成本悖论：为什么市场化收储难以持续，需要特殊目的机构。
4. 政策工具箱升级：从“因城施策”到“政策松紧度指数”的量化治理思路。
5. 房地产发展新模式：五大关系（租购、开发服务、保障商品、增量存量、中央地方）的转型框架。
6. 数字化与AI在居住服务业的落地：以贝壳平台为案例的行业转型路径。

原始材料

• 来源：搜狐转载，腾讯研究院与贝壳研究院联合课题组新书序言
• 作者：孙明春（腾讯集团高级经济顾问）
• 书籍：《转型中的中国房地产：政策、市场与商业模式》，复旦大学出版社2026年9月出版
• URL：https://m.sohu.com/a/1085627480_455313
• 英文标题：China's Real Estate Market: Policy, Market and Business Model in Transition